Résiliation d’un contrat de location

La résiliation d’un contrat de location est régie par certaines conditions. Des conditions différentes pour le locataire et le propriétaire. Pour la rupture bail, le locataire est beaucoup plus privilégié. Les formalités pour ce dernier sont plus légères. Le locataire a la possibilité de rompre un bail en cours de route. Alors que le propriétaire lui ne peut résilier le contrat sauf exception.

Quelles sont les conditions de rupture de bail pour le locataire et pour le propriétaire ?

Résiliation du contrat de location à l’initiative du locataire

Lorsque le locataire envisage de rompre un bail, il peut le faire à tout moment, et ce, via une lettre recommandée. L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de résilier son contrat n’importe quand, sans attendre l’échéance du bail. Ceci s’effectue néanmoins en respectant quelques règles et délai.

Si le locataire décide de déménager, il doit donner congé à son propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois la réception de la lettre, le préavis débute. Le préavis dure 3 mois, jour pour jour à compter du jour de la réception de la lettre.

Durant la période de préavis, le locataire doit assumer le loyer et les charges. Exception faite d’un accord avec le propriétaire.

Le locataire peut aussi rompre son bail selon la situation de son emploi :

Le cas d’une mutation, pour laquelle un déménagement est obligatoire
La perte d’un emploi d’où l’incapacité de payer le loyer
Un nouvel emploi suite à une perte d’emploi
Les personnes de plus de 60 ans qui ont besoin de déménager à un logement adapté à leur santé

Pour les cas cités ci-dessus, le préavis est réduit à un mois. Cela dit, le locataire est tenu de fournir des pièces justificatives.

A noter que si le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail, il ne peut revenir sur sa décision. Sauf avec le consentement du propriétaire. Donc si le locataire habite encore le logement à l’expiration du préavis, il peut faire l’objet d’une expulsion en toute légalité.

Au départ du locataire, un état des lieux de sortie est réalisé avant de remettre les clés au propriétaire. Selon l’état des lieux à son aménagement au logement et les clauses du contrat de location, le locataire doit effectuer toutes les réparations qui lui incombent. Contrairement aux conséquences de vétusté, les dégradations sont aussi à sa charge.

L’état des lieux de sortie ne fait l’objet d’aucun frais si le contrat est établi par les 2 partis. Mais si, l’on a fait appel à un professionnel pour le contrat, les frais sont normalement partagés en 2.

Résiliation du contrat à l’initiative du propriétaire

Le propriétaire peut résilier un contrat de location durant la durée du contrat de location lors du non-respect des engagements par le locataire. Le propriétaire peut recourir à 2 moyens pour ce faire :

Demander la résiliation du contrat à un tribunal. Le juge tranche alors en fonction de la gravité de la faute du locataire
En activant la clause résolutoire inscrite dans le bail (une clause présente dans la quasi-totalité des contrats de location)

Dans ce cas-là le locataire dispose de 2 mois pour assumer ses dettes. Autrement le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail. C’est-à-dire tous les 3 ans et accompagné d’un préavis de 6 mois, jour pour jour, avant le terme du contrat.

Les motifs légitimes d’une rupture de contrat de location par le propriétaire et lui permettant d’entamer une procédure d’expulsion :

Le paiement irrégulier et tardif des loyers
Des troubles du voisinage
La restructuration de l’immeuble
La sous-location du logement sans autorisation
La reprise du logement pour y exercer une activité professionnelle
La reprise du logement pour habitation principale ou pour loger un proche parent (au 3è degré maximum)

Certes, le propriétaire doit donner congé au locataire selon les procédures.

Certains locataires bénéficient tout de même de protection, comme ceux âgés de plus de 65 ans et à ressource inférieur au plafond en vigueur pour l’attribution d’une habitation conventionnée. Pour telle situation le propriétaire ne peut résilier un contrat qu’en proposant un autre logement conforme aux besoins et au budget du locataire.

Donc un logement situé dans le même arrondissement, dans le même canton ou la même commune sans dépasser les 5 kilomètres selon les cas.

Cela dit l’obligation de reloger son locataire ne concerne pas le bailleur dépassant plus de 65 ans ou dont les ressources sont inférieures au plafond. Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, les âges limites sont de 60 ans pour le propriétaire et de 70 ans pour le locataire.

Toutes ces formalités permettant la rupture d’un contrat de location représentent des raisons sérieuses à méditer lors de l’établissement d’un bail et ses clauses.