Investir dans le locatif : les précautions à prendre

Désireux d'assurer des rentrées régulières et sur le long terme, vous avez décidé d'investir vos économies dans l'achat d'un bien immobilier destiné à la location. Ce choix comporte nombre d'avantages … et bien des écueils.

Un locataire qui ne paye pas, un appartement livré en retard, des travaux trop coûteux, un bien qui ne trouve pas repreneur, … nombreux sont les paramètres qui peuvent infléchir vos estimations de bénéfices et mettre à mal vos finances.

Avant de vous lancer, il va falloir préparer votre opération, la penser, anticiper les problèmes éventuels et trouver comment les neutraliser. Certes un spécialiste en gestion de patrimoine peut vous éclairer au même titre que votre consultant bancaire par exemple ; néanmoins n'hésitez pas à vous renseigner, quitte à vous faire passer pour un éventuel candidat à la location afin d'obtenir les informations adéquates, cale afin de guider votre investissement en amont de tout achat. Dans cette perspective, posez-vous les bonnes questions, afin de réduire les risques au minimum.

Quel type de bien envisage-t-on d'acheter ?

Allez-vous choisir un appartement ou une maison ? Faites-vous construire ? S'agit-il d'un logement récent ou ancien ? Y a-t-il beaucoup de travaux à effectuer ? De quel ordre ? Quelle orientation par rapport au soleil ? Quel mode de chauffage ? Y a-t-il des parkings, des ascenseurs, des balcons ? Cet endroit plairait-il à des locataires ?

Tous ces éléments vont impacter le coût de vos investissements, comme le montant du loyer que vous allez fixer. Ils peuvent également peser dans une possible défiscalisation, par exemple dans le cas de travaux visant à adapter l'endroit aux énergies durables.

Dans quelle zone se situe le logement ?

Ville de province ou capitale ? Grosse agglomération ou petite bourgade de banlieue ? Pôle d'activité ou cité balnéaire ?

Il est essentiel de s'interroger sur le lieu même, sa fréquentation, les transports en commun, la proximité des services et des écoles, les développements prévus ultérieurement par la municipalité, la politique en matière de travail, mais aussi de taxes d'habitation. Quelle est le loyer moyen selon les quartiers ? Y a-t-il pléthore d'offres ou les locations sont-elles rares ? Ici, il s'agit de rassembler les renseignements entrant dans le calcul d'un loyer avantageux.

Comment sécuriser son investissement ?

Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus, si on ne trouve pas d'occupant, si le bien demeure longtemps en vacance ? Que faire si le nouveau logement n'est pas livré à temps, alors qu'on a commencé à payer son crédit ? Comment être certain que le bien trouve repreneur en cas de revente ?

Ici il s'agit avant tout d'éviter au maximum les pertes budgétaires ou les moins-values. Choisir du neuf, ou tout du moins un bien entretenu et sécurisé, s'assurer pour neutraliser les problèmes d'impayés, … les solutions sont multiples pour éviter de mettre en péril son budget.

Peut-on bénéficier d'avantages fiscaux ?

Certains, en achetant un bien locatif, envisagent par ailleurs d'alléger leurs impôts. Il faut avant tout se demander si cela est envisageable en fonction de sa situation. Puis il convient de cerner les conditions propres à ce type d'opération. Selon les cas, les réductions s'appliquent à des logements récents, dont les loyers sont moindres, qui sont positionnés dans des zones où il y a peu d'habitations, où dont les critères répondent aux normes de développement durable. Il faudra s'informer des obligations et s'engager à les respecter.